LETTRE OUVERTE A TOUTES ET TOUS LES COPROPRIETAIRES DE FRANCE
L’Association Des Victimes de Syndic -France dénonce avec la plus grande fermeté l’odieux chantage dont le cabinet SEBAL 65 rue Ville Pépin 35400 SAINT MALO où étant Maître SEBAL Olivier avocat au barreau de SAINT MALO-DINAN, se livre depuis toutes ces années à l’égard de l’une de nos bénévoles et fondatrice Mme BEDOUIN Christelle.
Par s’en prendre à sa personne, c’est à toutes les victimes de syndic assistées par nos soins qu’il s’en prend.
Faille t il rappeler que Maître SEBAL est intervenu en collaborateur du cabinet DURAND, J.P MOLARD, M-L DUCROZ- TAZE, O. SEBAL 19 rue de l’horloge 22100 DINAN et 65 rue Ville Pépin 35400 SAINT MALO, peut être l’est il encore?
Est il nécessaire de dire à Maître SEBAL que notre association ni sa fondatrice n’ont jamais été poursuivie en diffamation.
En revanche, celui ci s’est toujours refusé à répondre à sa fondatrice et ce après plusieurs plis recommandés l’y invitant tout autant que son client la société EGUIMOS société de géomètres inscrits sous le code APE 7112A.
L’association Des Victimes De Syndic -France- se dit « entrée en résistance » et entend protester contre les abus en tous genres auxquels se livrent certains syndics de copropriété.
Se sentant « maltraitée » par rapport à leur toute puissance, et en toute impunité des institutions, l’association des victimes de syndic a décidé de suspendre le traitement des requêtes jusqu’à ce que le travail d’investigation par les institutions puisse être fait.
De très nombreux copropriétaires sont pris en otage par cette organisation sous couvert de l’Ordre des Géomètres Experts de Bretagne.
Ainsi, rien que sur SAINT MALO, DINAN, COMBOURG, BAIN DE BRETAGNE, communes couvertes par cette entreprise, combien de victimes potentielles de ce type d’exercice?
Et combien de professionnels l’exerçant valablement avec carte professionnelle d’exercice de la profession immobilière, dûment habilités et assurés pour ce faire ne veulent pas y être assimilés et y voient la validation de leur diplôme mis en péril.
Alors que l’Ordre des Géomètres Experts de Bretagne, organisation de géomètres experts sous la tutelle du ministère de l’économie inféodée à …quant l‘apanage de l’habitat est sous la tutelle du ministère du logement et de la cohésion sociale, a toujours choisi, avec l’accord des tutelles, de n’investir que les activités les plus rentables, elle voudrait aujourd’hui continuer à rémunérer grassement ses partenaires et autres holding financières avec l’argent public!
Pour arriver à ses fins, elle n’hésite pas à mettre en péril tout un pan d’activité et combien d’années d’étude pour nombre d’ étudiants qui investissent ce secteur d’activité.
Faut t il y voir là une volonté d’étendre leur monopole, une concurrence déloyale par entretenir un flou additionnel à la notion de délégation de service public?
Aussi, l’Association Des Victimes de Syndic- France- rejoint les termes de la plainte au pénal formulée par le conseil du CNSGT et déposée en décembre 2017 « la copropriété au cœur de la discorde entre Géomètres Experts et Géomètres topographes » parlant de « s’accaparer le marché des copropriétés, pratiques commerciales trompeuses, publicité mensongère… »
Et mettons destinataires de la présente, tous celles et ceux qui se seraient susceptibles d’en partager le propos.
L’Association Des Victimes de Syndic- France- utilisera tous les moyens de pression à sa disposition pour que cesse cet odieux chantage.
L’Association Des Victimes de Syndic -France- n’est pas une entreprise à but lucratif; elle associe son action aux institutions étatiques qui auraient la volonté de se saisir en toute indépendance et transparence, des prérogatives qui leur incombent pour assurer la sécurité de tous et éviter par la même les conséquences néfastes impactant la santé des individus.
Vous invitant à nous lire, à le partager massivement et à nous soutenir en cette journée mondiale du bénévolat.
Le 31 Octobre 2016, 2 policiers son Venus sur place, pour découvrir des dommages collatéraux qui n’avaient jamais été vu, dans aucune Expertise Judiciaire et aucune Expertise administrative, à ce jour, où les 2 bâtiments de 1847 et 1927, ne faisaient plus qu’un, qui n’était en son centre qu’un trou béant où des travaux très Importants de destructions de preuves étaient en cours, sans aucune façade de pierres et en l’absence de tous piliers de granit, qui avaient été remplacés par des étais, entre les bureaux commerciaux et les salles de réunions et permettre ainsi de donner un semblant de sécurité, qui n’existait plus dans l’agence bancaire qui n’était plus aux Normes de Sécurités Obligatoires pour recevoir du Public, depuis le 29 décembre 1998…où 2 piliers d’Acier avaient été rajoutés en Janvier 2011, pour maintenir un IPN et maintenir ainsi la façade de ce bâtiment de 1927, en Catimini, qui était dans le vide comme celle du bâtiment de 1847, où le 15 Aout 2013, un IPN,de fortune avait été fixé, en catimini, sous ma devanture donnant sur le toit-terrasse, avec des poutres de béton sous le toit-terrasse, qui ont été rajusté en passant par mes parties privatives que Mr Bannetel Expert Administratif, de Saint Brieuc, puisse pénétrer dans cet immeuble et faire un semblant d’expertise…
Nous sommes allés à la journée d’information sur le droit à l’université de Saint-Brieuc qui était organisé le 21 avril dernier.
Etaient présent(e)s quelques participant(e)s bénévoles autour de quelques tables parmi lesquelles une avocate avec qui nous avons échangé au sujet de l’affaire du Syndic Eguimos avec lequel nous avons actuellement maille à partir .
Elle nous a confirmé, avec les éléments à charge que nous lui avons présentés que nous étions dans notre bon droit… le verdict aura lieu le 31 mai prochain et nous y invitons toute personne pouvant et voulant soutenir l’association ADVSF qui milite pour la défense de citoyens lésé par de nombreux syndics véreux.
Hormis ceci, très peu de visiteurs présents lors de cette journée.
Les briochain(e)s semblent être très fâchés avec leur « justice »…
Quelques tables réunies comme celles de UFC que choisir, une table dédiée aux conciliateurs de justice (solution amiable recherchée en dehors du labyrinthe juridictionnel), une autre pour le logement des jeunes de 18 à 30 ans représentée par , l’Adaj (aide aux victimes), l’Adil, Cresus (surendettement) et encore quelques autres…
Nous avons eu des gens réceptifs et à l’écoute mais nous nous sommes heurté
également à quelques esprits au formatage irréductible que l’on pourrait définir ainsi:
ils ont confiance en la décision de justice qui seule fait force de loi…
Comme si toute décision humaine était transcendante et non sujet à une erreur humaine possible ?
Combien de faux témoignages d’experts, d’huissiers, de notaires ou d’avocats véreux voire de magistrats corrompus rendent des décisions criminels et injustes au nom du peuple Français?
Mais rassurez-vous! La décision finale de la justice fait force de loi, nous dit-on, (cela devrait rassurer à l’avenir les 447 condamnés et emprisonnés à tort en2011 dédommagés par la justice au frais du citoyen via la caisse de nos impôts).
Nous ne pouvons malheureusement pas encore vous communiquer ces pièces car elles nourrissent des plaintes actuelles qui pourraient être annulées si produites!
En voici néanmoins les titres:
-ExpertiseMerulePatrickLaurent
-Lettre du 07 février 2018 pour Mme la procureur pour comprendre cette affaire
-Lettre de réclamation à Mr Grossin dess actes d’huissier du 30/11/2016 et du 07/11/2017
–Opposition du permis de construire délivré le 04/11/2013
–Plainte en construction de partie civile très importante en mars 2018
Une audience publique houleuse ce 07 mars 2018 au TGI de St Brieuc
En effet, EGUIMOS M.Progeas par l’intermédiaire de son avocat Me SEBAL demandait la liquidation d’une astreinte de l’Association Victimes de Syndic par une autre association L’ADVSF !
C’était sans compter sur la détermination des membres de l’ADVSF qui en ont profité pour dénoncer les pratiques abusives d’EGUIMOS Syndic coutumier de pratiques similaires toujours avec le soutien de Maître SEBAL.
Comme avec Madame B.C qu’il assimilait pendant 5 années consécutives au 497 bd du sémaphore 35800 SAINT LUNAIRE adresse de son mandat quant le titre de propriété de celle ci indiquait son appartement au sein d’un ensemble immobilier en copropriété au 495 bd du sémaphore.
Il lui fit subir un acharnement procédural inqualifiable et parvenait à se rendre complice du vol de son appartement le 16/02/2018 au sein du TGI de St Malo
Maître SEBAL n’en est pas à son coup d’essai, dictant à la juridiction Malouine pris en son juge des référé les écritures en erreur qu’il reprendrait.
Toutes les décisions rendues font l’objet de plaintes en cours d’instruction, conduisant à ce qui s’apparente déjà comme une belle erreur judiciaire.
Cet avocat a un problème avec la sincérité et la vérité, il s’arrange des faiblesses de l’institution judiciaire : « justice dans un piteux état », de son manque de moyens, de ses procédures particulièrement des ordonnances pour la submerger et ne pas lui laisser le temps nécessaire d’instruire à charge et à décharge, s’arrangeant d’une culture d’établissement quant celle ci en oublie les procédures du droit et notamment du droit des victimes qui concourent à la manifestation de la vérité, en l’occurrence ici.
C’était oublier que l’association victimes de syndic dans toute la France n’est pas l’ADVSF et que les moyens de l’ADVSF ne sont pas ceux de l’association victimes de syndic dans toute la France à supposer qu’elle existe?
Ce qui est sur c’est qu’il y a des abus de syndic régulièrement dénoncés par l’ARC, par la DGCCRF, par les associations de consommateurs et donc des victimes de syndic dans toute la France dont fasse partie madame BC.
Ce qui pose clairement la volonté des demandeurs de faire taire les victimes en se faisant un maximum d’argent sur leur dos, comme si les abus qu’ils leur avaient imposés en jouant de la justice ne suffisaient pas?
C’était sans compter sur la conscience professionnelle du juge de l’Exécution de St Brieuc qui a questionné et interrogé les difficultés rencontrées dans l’exécution sollicitée.
Sa salle d’audience était pourtant comble, même les avocats de la juridiction ne pouvaient s’asseoir et le public venu en nombre, les dossiers empilés à ses côtés très nombreux s’enchaînaient.
Et pourtant, elle a entendu le ressenti amer des membres de l’ADVSF, ressenti nourri des expériences partagées par les victimes à commencer par celui de sa fondatrice Mme BC, des suites des décisions entachées d’erreurs en cascade rendues par la juridiction Malouine.
Certes, ce constat n’était pas destiné à la juridiction briochine ni à ce juge qui a pris le temps d’écouter même si je cite « cela concerne nos députés de la République».
Alors je reprendrai ce qui a été dit publiquement :
Quand la justice se trompe ou déraille,
Quand la voie de la majorité a ébloui la vérité,
Quand l’appel de l’argent est celui seul écouté et n’a pas été questionné,
Quand la minorité est désarmée devant la toute puissance de celui sachant manier la loi comme un jouet au gré de ses volontés,
Quand la justice n’a pas condamné les violations de la loi et du droit
Quand le juge n’a pas envie de savoir ou ne sait pas douter, ou ne sait pas écouter…
C’est un mécanisme d’engrenage qui s’actionne, elle devient le terrain de l’injustice et conduit à l’erreur collective.
Qu’est ce qu’on fait, on la laisse faire? Certes, la justice est rendue par des hommes aux décisions parfois tronquées.
A ces hommes là, mesurez en les conséquences…et réparez : tel est votre devoir.
Quand la justice est lente, les victimes doivent elles attendre dans cette violence qui leur est imposée de subir?
Alors dans toute situation d’abus, il y a une phase où la vérité ne doit pas être tue.
Ce n’est pas de la vindicte, ce n’est pas jeter en pâture, c’est leur seule façon de survivre rompre le silence pour que la honte change de camp; c’est aussi tout ce qu’il reste parfois aux victimes pour le faire savoir et ouvrir les yeux à ceux qui sont censés la servir plutôt que de s’en servir et la rendre.
Les victimes d’abus de syndic les dénoncent sur internet via le site de l’association ADVSF visible sur le principal moteur de recherche comportant une liste noire des professionnels se livrant à de tels abus où hélas EGUIMOS n‘est pas isolé!
Les victimes d’abus de syndic partagent aussi leur expérience et informations utiles sur le compte twitter et facebook.
Ce syndic et son avocat sont menacés par ce qu’ils considèrent comme un danger : la transparence.
La justice briochine fera t-elle admettre les valeurs républicaines de liberté égalité fraternité et condamnera t elle de tels dérapages de syndic ou préféra t-elle condamner une victime d’abus de syndic et à fortiori lanceuse d’alerte d’abus de syndic au sein de l‘ADVSF?
Rendez vous au 30 mai prochain pour la décision.
Merci de partager au maximum et de venir assister à l’audience
si vous êtes concerné par le sujet.
Pour adhérer à l’association ou devenir membre bénévole de ADVSF , il vous faut remplir ces conditions:
-Etre majeur(e)
-Etre concerné par le domaine traité par l’association (propriétaire, victime…)
-Etre désintéressé(e)
-Payer une cotisation annuelle d’un montant de 20 €/an.
-Etre volontaire et avoir un minimum de temps disponible (sur place ou à distance).
Si vous remplissez ces conditions, vous pouvez nous contacter aidé de ce formulaire en ligne ici.
Si vous êtes à proximité des côtes d’Armor nous pourrons éventuellement nous
rencontrer si besoin ou nous vous enverrons un document d’adhésion qu’il faudra nous renvoyer signé.
L’argent des cotisations ou de vos dons servira aux frais qui nous incombe et surtout pour nous aider à nous faire connaitre (publicités, tracts, dépliants, déplacements…).
Tous les responsables de l’association ADVSF sont bénévoles.
Vous pouvez verser le montant de votre cotisation via Paypal uniquement.
Si vous n’avez pas de compte Paypal, l’inscription se fait en quelques minutes.
Alors que la loi Alur de Cécile Duflot comptait mettre fin à leurs abus, les syndics de copropriété redoublent d’ingéniosité pour gonfler leurs tarifs !
D’’après une récente enquête du courtier Syneval, les honoraires de base des administrateurs de biens ont ainsi flambé en moyenne de 10 à 15% sur un an. Une association de consommateurs – Association des responsables de copropriété ou Arc – pointe de son côté une multiplication des frais abusifs sur les prestations optionnelles.
Plus que jamais, les copropriétaires doivent donc se montrer vigilants. Découvrez les 7 principales entourloupes à surveiller de près pour éviter que votre facture ne continue d’exploser…
Beaucoup de copropriétaires ne s’en sont pas encore aperçus, mais en un an les honoraires de base des administrateurs de biens ont discrètement augmenté de 10 à 15% ! Ces augmentations découlent des restrictions imposées par la loi Alur : depuis l’entrée en vigueur de ce texte, seules 18 prestations particulières – et pas une de plus – peuvent être facturées en sus des forfaits de base. Tout ce qui ne figure pas dans cette liste doit obligatoirement être rapatrié dans le forfait dit de base qui englobe la gestion courante (organisation des assemblées générales, entretien de l’immeuble…).
Filous, nombre de syndics ont donc entrepris de répercuter ces restrictions sur leurs tarifs généraux. Comment donc leur faire entendre raison ? L’association des responsables de copropriété conseille de mettre en concurrence votre syndic avec d’autres en établissant un contrat type adapté aux besoins de la copropriété (nombre de visites nécessaires dans l’immeuble, assemblées générales facturées aux heures ouvrables…), comme le permet aujourd’hui la loi Alur.
Autre conséquence de la loi Alur : les syndics se sont mis à facturer la plupart de leurs prestations optionnelles… à l’heure. Ce qui là encore a contribué à renchérir le coût de certaines tâches. « Nous avons par exemple récemment dénoncé un syndic qui facturait 2.400 euros la nouvelle obligation d’immatriculation des copropriétés, alors qu’une tâche comme celle-ci prend une demi-heure et ne doit pas être ponctionné plus d’une centaine d’euros », dénonce Emile Hagège, directeur général de l’Arc.
C’est l’autre tendance du moment ! Pour augmenter leurs marges, les syndics les moins scrupuleux profitent du vote de décisions en AG pour facturer de nouveaux honoraires : pour le relevé des compteurs après le vote de l’installation de compteurs, pour l’embauche d’un gardien d’immeuble après la décision votée de prendre un gardien d’immeuble…
Lorsqu’ils engagent des travaux exceptionnels, les syndics sont autorisés à facturer des honoraires exceptionnels. Mais là encore, la règle est largement galvaudée puisque l’Arc constate une généralisation de ces honoraires… quel que soit le type de travaux (simple changement d’un interphone…). « Tout le problème est d’arriver à opposer au syndic que telle ou telle tâche relève de l’entretien courant et n’a donc rien d’exceptionnel. Il est aussi important que le syndic puisse justifier du montant des dits honoraires qui sont fortement variables », souligne Emile Hagège.
Le problème est connu : les syndics peuvent être tentés de faire travailler des sociétés dans lesquelles ils ont un intérêt (courtiers en assurance, diagnostiqueurs immobiliers, entreprises de nettoyage…). Le hic, c’est que ces sociétés ne sont pas forcément les plus compétentes ni même les plus compétitives. Un décret de la loi Alur était bien censé réglementer ces pratiques, mais il n’est toujours pas paru. En attendant, exigez donc la transparence sur les prestataires proposés et, dans tous les cas, prenez soin de mettre en concurrence plusieurs sociétés pour chaque nouveau contrat.
Depuis le vote de la loi Alur, les syndics ont obligation d’ouvrir gratuitement un compte bancaire séparé pour chaque copropriété. Méfiance tout de même, car beaucoup d’administrateurs de biens continuent à faire transiter (même quelques jours) l’argent des immeubles sur leurs propres comptes dans le but de le faire fructifier. Il convient donc de vérifier régulièrement vos relevés bancaires pour vous assurer que tout est normal.
Les copropriétés de plus de 5 ans sont désormais dans l’obligation de constituer un fonds travaux en vue de faire face aux futurs gros chantiers. Attention, d’après l’Arc quelques syndics auraient l’intention de se faire rémunérer pour l’ouverture de ces comptes. Ce qu’interdit la loi Alur.
Jacques Duplessy et Guillaume de Morant, journalistes indépendants, publient “Le tour du France de la corruption”. Nancy, Dijon, Brest, Bordeaux, Tignes : le virus sévit partout. Extraits.
C’est quand même curieux. Depuis qu’ils ont sorti leur livre sur la corruption – une trentaine d’histoires à travers la France – les deux auteurs, Jacques Duplessy et Guillaume de Morant ont observé un étrange phénomène : le site internet qui fait la promotion de leur bouquin, édité par Grasset, multiplie les dénis de service. Ce type de bug survient quand un site est saturé de demandes. Leur informaticien a regardé de quoi il retournait : aucun doute, il s’agit d’une attaque malveillante et répétée.
Paranos, nos confrères ? On le devient toujours un peu quand on fait du journalisme d’investigation et que l’on se penche sur les affaires troubles du business et de la politique comme le fait régulièrement Capital. D’abord, c’est triste à rappeler, la corruption se porte très bien dans notre pays. Et dans toutes les régions. « Nous nous attendions à découvrir beaucoup d’affaires dans le sud de la France, en fait, on en a trouvé partout, et particulièrement dans l’est« , souligne Guillaume de Morant.
Sans surprise, les tricheries sur les marchés publics occupent une place de choix. Un petit patron du BTP de Moselle raconte ainsi comment les entrepreneurs organisaient leurs « tables rondes » pour se répartir les marchés. Ensuite « tous les entrepreneurs, sauf l’entreprise attributaire« , envoyaient un dossier à un prix fortement surévalué. On appelait cela « couvrir le bénéficiaire« .
>> Lire aussi : Scandales sanitaires, corruption… ces rapports que nos gouvernants étouffent
Pas étonnant non plus, le livre montre combien les tribunaux de commerce restent encore gangrénés par les combines. Les auteurs racontent ainsi l’histoire d’un très gros exploitant agricole de Laval qui a été laminé par la justice : mandataire judiciaire douteux, copinage entre avocats et experts judiciaires, membres du même Lions Clubs…
Plus inhabituel, « Le Tour de France de la corruption » – titre ambitieux tant la manière est inépuisable – explore différentes affaires de règlements de compte entre professionnels. En Corse, un directeur de l’Urssaf a ainsi cessé de faire travailler un huissier – l’Urssaf est très grosse pourvoyeuse d’opérations de saisie – pour faire pression sur lui, comme le raconte cet extrait.
(……) A 18 heures, Jean-Philippe Decoux (NDLR : directeur régional de l’Ursaff) débarque, accompagné de deux collaborateurs. La réunion se tiendra à six, trois huissiers et trois salariés de l’Urssaf. « Nous avons commencé à parler des dossiers courants, comme si de rien n’était, jusqu’à ce que l’un d’entre nous se risque à poser la question qui fâche : « pourquoi l’Urssaf ne nous donne plus de dossiers ? », raconte l’un des participants. Immédiatement, le ton monte, le directeur régional s’emporte. Il se tourne vers Christophe Leca et lui indique « que la suite de cette affaire sera conditionnée par son attitude » lors de la prochaine réunion de la Chambre disciplinaire des huissiers de justice de Corse. L’associé écarquille les yeux. C’est exact, il est syndic de la Chambre des huissiers de justice. Cela veut dire qu’il a le pouvoir d’exercer des poursuites disciplinaires contre les autres huissiers de sa chambre. Decoux précise ses menaces : « Si vous n’examinez pas favorablement le cas de Me Sophie Nebbia Santoni, les dossiers s’arrêteront définitivement. » Le message est clair : sauvez l’huissière, sinon, je vous coupe les vivres ! Qui est cette Sophie Nebbia Santoni pour laquelle un traitement de faveur est réclamé avec tant d’insistance ? C’est une jeune huissière de justice âgée de 37 ans. Et le moins qu’on puisse dire, c’est qu’elle a des ennuis. Jean-Philippe Decoux est bien informé. Elle doit effectivement comparaître la semaine suivante devant le conseil de discipline de la Chambre des huissiers de justice de Corse. Elle doit s’expliquer devant ses pairs d’une plainte pour faux en écriture. (….)
Le livre se termine par quelques propositions pour réduire ce fléau : favoriser l’open data (l’accès aux données) dans la gestion publique, protéger les lanceurs d’alerte (la loi Sapin II a cette ambition), réformer la profession de mandataire liquidateur judiciaire… Vaste programme.
Urbania, troisième syndic de France avec près de 480 000 logements en gestion, a été au centre d’un scandale financier rendu public en 2009.
« L’affaire Urbania » trouve son origine dans la gestion des fonds des copropriétés en gestion.
En effet, les copropriétés ne bénéficiant pas de compte bancaire séparé voient leurs fonds versés sur un compte « mandant » au nom du syndic. Pour les acteurs majeurs du secteur, dont fait partie Urbania, ces fonds représentent plusieurs centaines de millions d’euros de trésorerie disponible tout au long de l’année.
Les banques acceptent alors de mettre en place des comptes « reflets » au nom du syndic, provisionnés à hauteur des montants disponibles sur le compte mandant.
Ces comptes reflets ne sont pas soumis à l’interdiction de placement des fonds imposée par la loi Hoguet et peuvent donc générer des intérêts pour le syndic.
Cette pratique très courante permet donc aux syndics de générer des revenus financiers importants, pouvant représenter jusqu’à 40% des honoraires de gestion.
La forte diminution des fonds disponibles sur le compte mandant enregistrée en 2009 obligea Urbania à combler la différence entre les comptes reflet et mandant afin d’équilibrer la position.
Les comptes reflets n’ayant pas servi qu’à la génération de revenus financiers mais également au financement d’opérations de croissance externe et de rachat d’actions, Urbania se trouva dans l’incapacité de régler 40 millions d’euros à ses banques.
Urbania a été racheté fin 2010 par le fonds d’investissement Investors in Private Equity (IPE).
